【J-REIT】トーセイ・リート投資法人からの分配金

1口当たりの分配金は3,643円

トーセイ・リート投資法人から分配金2,904円を受け取りました。
ありがとうございます。

1月支払いの貴重なリートだな。
リートは株式と違い決算月が分かれていて、銘柄構成によって毎月分配金も可能となっているな。

たしかに・・・
毎月、カッコいい建物が載ったエロ本（報告書）が届くわけですね。

そういう事だな。
月1の楽しみだな。

運用実績

前期（2021年4月期）に比べ減収減益となっているな。
営業収益△4.7%
経常利益△9.4%
当期純利益△7.4%
（オールレッドだな）

なるほど・・・
ちょっと思っていたより落ち込みが激しい感じだね。

まぁ～
原因は判明している。

減収減益の原因はオフィス解約

どうやら、オフィスで大口の解約があって、それが影響しているようだな。

なるほど・・・
住宅、商業施設は好調キープだね。

だな。
オフィスのテナント穴埋めは時間がかかるからな。

しばらくは、3,500円位の分配金推移が続きそうだな。

分配金・発行投資口数

分配金は3,500円～3,600円で推移している感じだな。
ただ、今後1年の分配金は減少傾向となっている。

なるほど・・・
これがオフィス解約の影響ってことですね。

そういう事だな。
しかも、この数年1年に一回は増資を行って発行投資口数は増えているからな。

なるほど・・・
多少の分配金減少は致し方なしって感じなのね。

そういう事だな・・・
3,500円～3,600円の分配金を維持できれば御の字だな。

財務状況

・平均調達金利　0.98%
・固定金利比率　97.6%
・長期負債比率　100%
・LTV　48%
財務状況はリートの中でも悪めの数値となっているな。

なるほど・・・
変動金利じゃない分、まだましな方かもね。

借入金については信用問題や物件の問題も関係しているからな。
特にトーセイ・リートは築古物件をリノベーションしているからな。

なるほど・・・
他のリートより物件の築古リスクがあるって事なのね。

そういう事だな。
だから、PML値も高めだしな。しかも東京圏オンリーだしな。

東京で巨大地震が起きたらピンチ。

平均PML値は3.31%だけど、7%を超える物件が結構ある。
しかも東京一極型リートだから、巨大地震が起きたら内部留保だけで修繕出来ない可能性もある。
（大量の投資口発行になるな）

たしかに・・・
地方分散されているなら分かるけど、PML値高めの東京一極リスクはちょっと怖いよね。

賃料は高く安定しているけど、地震リスクに対してはノーガードに近い感じがするな。
まぁ～恐らく対応はしているけど、決算書には見当たらない。

この辺が利回り上位の証という事ですね。

そういう事だな。
まぁ～数口程度の保有なら何かあっても大ダメージにはならないしな。

旗艦物件＋その他

旗艦物件【関内トーセイビルⅡ】

築年数　　37年
取得価格　41億円
鑑定価格　46億5000万円

保有No１マンション【SEA SCAPE千葉みなと】

築年数　　14年
取得価格　28億円
鑑定価格　32億2000万円

最小物件【T's garden田無】

築年数　　29年
取得価格　3,100万円
鑑定価格　3,750万円

金額的に小粒な物件で見た目からしても築古物件なのがわかるな。

たしかに・・・
昭和臭が漂う感じだね。

興奮度には欠けるけど、リノベーションして内装はかっこよくしている感じだな。

なるほど・・・
リノベーションする事で賃料が2割以上向上しているのね。

そういう事だな。
安く物件仕入れて、内装いじって、高く貸す。
これがトーセイリートの投資スタイルだな。

 

怖いのは地震だけは・・・勘弁っす。

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